Baurecht - Teil I

Für die Genehmigungsfähigkeit von Vorhaben spielen insbesondere die Rechtsgrundlagen der Hessischen Bauordnung (HBO), des Baugesetzbuches (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie kommunale Satzungen eine wichtige Rolle. 

Neben der Baugenehmigung können für ein Vorhaben weitere selbständige Genehmigungen erforderlich sein. Diese können Aspekte u.a. des Denkmalschutzrechtes, des Naturschutzrechts, des Artenschutzrechts, des Wasserrechts oder des Immissionsschutzrechtes betreffen. Diese Genehmigungen muss der Bauherr eigenverantwortlich bei den jeweils zuständigen Dienststellen beschaffen.

Ob für ein Bauvorhaben ein Bauantrag oder eine Mitteilung einzureichen ist, nach welchem Verfahren Ihr Bauvorhaben anzuzeigen oder zu beantragen ist und welche Vorschriften zusätzlich zu beachten sind, ist in der Hessischen Bauordnung geregelt.

Genehmigungsfreie Vorhaben (§ 63 HBO)

Die Errichtung, Aufstellung, Anbringung und Änderung sowie die Nutzungsänderung, der Abbruch und die Beseitigung von baulichen Anlagen oder von Teilen baulicher Anlagen bedarf grundsätzlich der Baugenehmigung, es sei denn, es ist ausdrücklich etwas anderes bestimmt. Die Anlage zum § 63 der Hessischen Bauordnung enthält eine abschließende Auflistung der baugenehmigungsfreien Vorhaben. Den vollständigen Text finden Sie unter www.rv.hessenrecht.hessen.de.

Auch baugenehmigungsfreie Vorhaben müssen den geltenden öffentlich rechtlichen Vorschriften entsprechen. So müssen Sie selbst darauf achten, ob ein erforderlicher Grenzabstand eingehalten ist. In manchen Fällen sind für das Vorhaben auch andere Genehmigungen erforderlich, um die Sie sich selbst kümmern müssen. Handelt es sich z. B. um eine bauliche Anlage im Außenbereich, ist im Regelfall eine naturschutzrechtliche Genehmigung notwendig. Erkundigen Sie sich bitte im Vorfeld bei Ihrer zuständigen Behörde.

Genehmigungsfreistellung (§ 64 HBO)

Bauliche Anlagen und Gebäude, die keine Sonderbauten sind, können ohne Baugenehmigung errichtet werden, wenn diese Bauvorhaben uneingeschränkt dem Bebauungsplan, der HBO und den örtlichen Bauvorschriften entsprechen, d.h. es bedarf keiner Ausnahme oder Befreiung nach § 31 des Baugesetzbuches sowie keiner Abweichung von bauordnungsrechtlichen Vorschriften. 

Für ein Bauvorhaben, das alle Anforderungen der Genehmigungsfreistellung erfüllt, sieht der Gesetzgeber die Einreichung der erforderlichen Bauvorlagen bei der Bauaufsichtsbehörde vor. Die Bauaufsicht prüft die mitgeteilten Bauvorhaben allerdings nicht. Die Bauaufsicht beteiligt die betreffende Gemeinde und diese kann innerhalb eines Monats nach Eingang der Bauvorlagen erklären, dass auch für ein genehmigungsfreigestelltes Bauvorhaben ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Erklärt sie dies nicht innerhalb eines Monats, können Sie mit der Ausführung des Vorhabens beginnen.

Für die Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften ist die Bauherrschaft selbst verantwortlich. 

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 65 HBO)

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren soll die Erteilung einer Baugenehmigung beschleunigen. Allerdings wird hier die Eigenverantwortung der Bauherrschaft und der am Bau Beteiligten in besonderer Weise gefordert. Das Baugenehmigungsverfahren nach § 65 gilt für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen, die keine Sonderbauten sind. Beim vereinfachten Verfahren findet nur eine eingeschränkte Prüfung statt. Geprüft werden insbesondere die Vorschriften des Baugesetzbuches, z. B. ob sich Ihr Vorhaben in die umgebende Bebauung einfügt oder bei einem Vorhaben im Außenbereich eine Privilegierung gegeben ist. Nicht geprüft wird das Bauordnungsrecht (z.B. Brandschutz, Abstandsflächen, Stellplatzsatzungen der Stadt oder Gemeinde usw.). Selbstverständlich müssen jedoch auch alle Anforderungen aus dem nicht geprüften Bereich eingehalten werden. Die Bauherrschaft und die übrigen am Bau Beteiligten tragen auch hier die alleinige Verantwortung. Abweichungen von bauordnungsrechtlichen Vorschriften müssen Sie gesondert beantragen. 

Baugenehmigungsverfahren (§ 66 HBO)

Das Baugenehmigungsverfahren nach § 66 gilt für:

  • Sonderbauten (§ 2 Abs. 9 HBO)
  • Abriss und Beseitigung von baulichen Anlagen, sofern diese nicht nach § 63 HBO baugenehmigungsfrei sind

Im Verfahren nach § 66 der Hessischen Bauordnung findet eine vollständige Prüfung statt, d.h. es wird anders als im vereinfachten Verfahren nicht nur das Bauplanungsrecht, sondern auch das Bauordnungsrecht geprüft.  

Erforderliche Bauvorlagen

Bauvorlagen sind die einzureichenden Unterlagen, die für die Beurteilung des Vorhabens und die Bearbeitung des Bauantrags, die Genehmigungsfreistellung oder für die Mitteilung baugenehmigungsfreier Vorhaben erforderlich sind. Bauvorlagen sind alle Nachweise, Bescheinigungen und Erklärungen, die darstellen, dass das Bauvorhaben den Anforderungen der HBO entspricht, auch wenn sie nicht grundsätzlich der Bauaufsichtsbehörde vorzulegen sind.

Der Inhalt und die Ausgestaltung der Bauvorlagen sind im Bauvorlagenerlass geregelt.

Die Bauvorlagen müssen in jedem Fall von einer/einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser/in angefertigt werden. Wer für welches Bauvorhaben vorlageberechtigt ist, erfahren Sie in § 67 der Hessischen Bauordnung. Sind bei einem Bauvorhaben mehrere Aufstellerinnen oder Aufsteller für die jeweiligen Nachweise beteiligt, ist hierfür eine Gesamtverantwortliche oder ein Gesamtverantwortlicher für die Koordination zu benennen.

Den vollständigen Text zum Bauvorlagenerlass können Sie auf der Internetseite des Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung unter www.wirtschaft.hessen.de nachlesen. Hier können Sie auch die notwendigen Formulare herunterladen.

 

 

 

Baurecht - Teil II

 

Baubeginn/Bauvorlage (§ 75 HBO / § 83 HBO)

Vor Baubeginn müssen die Grundflächen des Gebäudes abgesteckt und seine Höhenlage festgelegt sein. Der Baubeginn selbst ist der Bauaufsicht mindestens eine Woche vorher anzuzeigen. Zusammen mit der Baubeginnsanzeige ist die Bescheinigung über die bautechnischen Nachweise (z. B. statische Berechnung, Wärmeschutznachweis) vorzulegen.

Außerdem müssen Sie die Fertigstellung des Rohbaus und die endgültige Fertigstellung oder Benutzung der Bauaufsicht mitteilen. Mit der Anzeige über die Fertigstellung des Rohbaus ist gleichzeitig die Bescheinigung darüber vorzulegen, dass die tatsächliche Bauausführung den bautechnischen Nachweisen entspricht. Die von Ihnen beauftragte Bauleitung muss die jeweiligen Anzeigen mit unterschreiben. Denken Sie bitte auch daran, bei Feuerungsanlagen gleichzeitig den Bezirksschornsteinfegermeister zu informieren.

Zu den Aufgaben der Bauaufsichtsbehörde zählt auch die Bauüberwachung. Ob und in welchem Umfang Bauzustandsbesichtigungen (gebührenpflichtig) durchgeführt werden, hängt von dem Bauvorhaben ab. 

Bauvoranfrage (§ 76 HBO)

Vor Einleitung des eigentlichen Baugenehmigungsverfahrens kann zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens eine Vorprüfung beantragt werden. Ob ein Grundstück überhaupt oder nach den Vorstellungen des Bauherrn bebaut werden kann, ist nicht immer eindeutig erkennbar. Eine sichere Möglichkeit, diese Zweifel auszuräumen, bietet die Bauvoranfrage. Welche Bauvorlagen notwendig sind, richtet sich nach der zu prüfenden Frage. Diese muss so konkret sein, dass sie von der Bauaufsichtsbehörde verbindlich beantwortet werden kann. Im Zweifelsfall sollte eine frühzeitige Abstimmung des Inhalts des Antrages mit der Bauaufsichtsbehörde erfolgen.

Auch die Bauvoranfrage ist ein baurechtliches Verfahren, in dem ein Bescheid erteilt wird und ist nicht zu verwechseln mit einer Beratung zum Bauvorhaben. Hierfür ist Ihr Architekt der richtige Ansprechpartner. 

Fliegende Bauten ( § 78 HBO)

Nach der Hessischen Bauordnung sind fliegende Bauten bauliche Anlagen, die geeignet und bestimmt sind, wiederholt aufgestellt und zerlegt zu werden. Grundsätzlich bedürfen „Fliegende Bauten“ einer Ausführungsgenehmigung, die jeweils nur befristet erteilt wird. Die Genehmigung wird in ein Prüfbuch eingetragen, dem noch weitere Unterlagen beigefügt sind.

Um eine Gebrauchsabnahme durchführen zu können, muss die Aufstellung der „Fliegenden Bauten“ der Bauaufsichtsbehörde mindestens 3 Tage vor Inbetriebnahme angezeigt werden. Das Ergebnis der Gebrauchsabnahme wird in dem Prüfbuch vermerkt. Bei Verstößen gegen Sicherheitsbestimmungen kann in schwerwiegenden Fällen die Nutzung untersagt werden. Eine Auflistung derjenigen „Fliegenden Bauten“, für die keine Ausführungsgenehmigung und keine Anzeige erforderlich sind, finden Sie in der Anlage Unterabschnitt I Nr. 11 der Hessischen Bauordnung.

Baulasten (§ 85 HBO)

Eine Baulast ist eine freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung, bestimmte, das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Durch eine Baulast können bestimmte rechtliche Hindernisse für ein Bauvorhaben beseitigt werden. So ist es z. B. möglich,

  • Wege- und Leitungsrecht
  • fehlende Abstandsflächen
  • fehlende Stellplätze

zu sichern. Allerdings können keine Verpflichtungen privatrechtlicher Natur durch eine Baulast geregelt werden und sie ersetzt auch keine Grundbucheintragung.

Für die Eintragung einer Baulast benötigen Sie im Allgemeinen folgende Unterlagen:

  • Beglaubigter Grundbuchauszug des belasteten Grundstücks (nicht älter als einen Monat)
  • Auszug aus der Liegenschaftskarte mit Ortsvergleich und Darstellung der von der Baulast betroffenen Fläche durch eine fachkundige Stelle oder Person in 6-facher Ausfertigung.

Baulasten schränken in der Regel die Nutzungsmöglichkeiten des belasteten Grundstücks ein und können daher zu einem Wertverlust des Grundstücks führen. Deshalb wird in der Regel im Rahmen eines Grundstückskaufvertrages auch eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, welches bei der Bauaufsicht geführt wird, eingeholt. Jeder, der ein berechtigtes Interesse hat, kann Einsicht in das Verzeichnis nehmen oder Auszüge fordern.  

Grundstücksteilung

Grundstücke können aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen, die im Grundbuch unter einer laufenden Nummer aufgeführt werden. Soll ein Grundstück grundbuchrechtlich  geteilt werden, muss der abzutrennende (abzuschreibende) Teil im Liegenschaftskataster als Flurstück unter einer besonderen Nummer geführt sein.

Existiert ein solches Flurstück nicht, muss es vor der Grundstücksteilung durch eine Zerlegungsvermessung z.B. durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur hergestellt werden.

Zu ihrer Wirksamkeit bedarf eine grundbuchrechtliche Grundstücksteilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist gemäß § 7 der Hessischen Bauordnung (HBO) einer Genehmigung durch die Bauaufsicht.

Ausnahmen: Eine Genehmigung der Bauaufsicht ist nicht erforderlich, wenn

  • die Teilung in öffentlich-rechtlichen Verwaltungsverfahren vorgenommen wird oder der Bund, das Land oder eine Gebietskörperschaft, der die Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde übertragen sind, an der Teilung beteiligt ist, oder
  • eine Vermessungsstelle (z.B. ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder die Kataster- und Vermessungsbehörde) nach § 15 Abs. 2 Satz 1 des Hessischen Vermessungs- und Geoinformationsgesetzes die bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit der Teilung bescheinigt hat.

Die Voraussetzung für eine bauaufsichtliche Genehmigung der geplanten Grundstücksteilung ist, dass die bauordnungsrechtlichen Anforderungen, (z. B. Abstandsflächen, Brandschutz, Stellplätze, Erschließung) auch nach erfolgter Teilung eingehalten werden. Ist dies nicht der Fall, kann der Antrag auf Grundstücksteilung versagt werden.

Obwohl die Einhaltung von planungsrechtlichen Belangen nicht zum Prüfumfang der Bauaufsicht bei Anträgen auf Grundstücksteilungen gemäß § 7 HBO gehört, dürfen durch Grundstücksteilungen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprechen (§ 19 Abs. 2 Baugesetzbuch). Stellt die Bauaufsicht im Rahmen ihrer Prüfung wesentliche Verletzungen des Planungsrechts fest, kann sie diesen Antrag mangels Sachbescheidungsinteresse zurückweisen.

Abgeschlossenheitsbescheinigungen

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) erteilt.

Danach kann an Wohnungen aber auch an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen, insbesondere an Läden, sonstigen Gewerberäumen, Praxisräumen und dergleichen, unter den Voraussetzungen des Wohnungseigentumsgesetzes Eigentum begründet werden.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist zwingend erforderlich für die eigentumsrechtliche Eintragung der oben beschriebenen Rechte in hierfür vorgesehene Grundbuchblätter, die bei den Grundbuchämtern der jeweiligen Amtsgerichte geführt werden.

Der Antragsteller hat die Abgeschlossenheit durch Vorlage der genehmigten Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten und Schnitte) oder – falls solche nicht mehr vorhanden sind - durch authentische Bestandspläne – nachzuweisen. Dabei sind die vorgesehenen Wohnungen und Nutzungseinheiten des Sondereigentums und eventuelle gemeinschaftliche Eigentumsanteile (Aufteilungsplan) darzustellen. Der Antrag ist im Übrigen formlos und mindestens zweifach einzureichen. Als Formular kann aber auch das Bauantragsformular verwendet werden. 

Linksfür weitere Informationen:

Bauordnungsrechtliche Verfahren

Der Fachdienst Bauordnung, Denkmal- und Immissionsschutz der Kreisverwaltung sorgt für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften. Gehen von baulichen Anlagen Gefahren für die Allgemeinheit oder dem Einzelnen aus, ordnet er die Maßnahmen der Gefahrenabwehr nach § 61 Hessische Bauordnung an. In Wahrnehmung seiner Aufgaben können Nutzungsverbote, Baueinstellungen, Sicherungsanordnungen oder sogar Beseitigungen erteilt werden. Dadurch sollen rechtmäßige Zustände wiederhergestellt werden.

Bauen im Außenbereich

Im Außenbereich, das heißt im unbesiedelten Gebiet außerhalb der bebauten Ortslage, ist Bauen nur in Ausnahmefällen zulässig. Wegen seiner besonderen Bedeutung als Erholungslandschaft für die Allgemeinheit und für die naturgegebene Bodennutzung soll der Außenbereich grundsätzlich von Bebauung freibleiben.

Der Gesetzgeber lässt nur für ausgewählte Bauvorhaben Ausnahmen zu. Bauvorhaben, die z.B. land-, forstwirtschaftlichen oder gartenbaulichen Betrieben dienen, können unter bestimmten Voraussetzungen auch im Außenbereich zulässig sein; hier spricht man von sogenannten privilegierten Vorhaben.

Private Gartengrundstücke mit Umzäunung, Gartenhütten, Freisitzen etc. gehören nicht zu diesen privilegierten Vorhaben. Der Außenbereich soll für jedermann zugänglich sein und zur Erholung dienen. Flora und Fauna sollen in ihrer ursprünglichen Form erhalten bleiben. 

Bußgelder und Ordnungswidrigkeiten

Rechtsgrundlage für ein Ordnungswidrigkeitsverfahren und somit auch ein Bußgeldverfahren ist das Gesetz über Ordnungswidrigkeiten (OWiG).

Im Verlauf des Ordnungswidrigkeitsverfahrens sind vielfältige Prüfungen und Abwägungen vorzunehmen, die zum einen die Ermittlung und Bewertung des Schuldvorwurfs zum Gegenstand haben, zum anderen die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse und Möglichkeiten der Betroffenen bei Festsetzung der Bußgeldhöhe berücksichtigen müssen.

Gerade im Bereich der Bauaufsicht hat der Gesetzgeber die Bußgeldvorschriften verschärft. Im Zusammenhang mit der Liberalisierung der Genehmigungs- und Überwachungsvorschriften und der damit verbundenen Stärkung der Eigenverantwortung der am Bau Beteiligten wurden zusätzliche Tatbestände in die Liste der Ordnungswidrigkeiten aufgenommen und der Bußgeldrahmen erhöht. Der Bußgeldkatalog ist hier zu finden.

Fazit: Wer die Vorschriften einhält, spart Zeit und eine Menge Ärger.

 

 

 

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