Bauantrag/Baugenehmigung

Die Errichtung, Aufstellung, Anbringung und Änderung, die Nutzungsänderung, der Abbruch und die Beseitigung von baulichen Anlagen sind baugenehmigungspflichtig. Die Hessische Bauordnung (HBO) kennt zwei verschiedene Baugenehmigungsverfahren, das vereinfachte und das herkömmliche Verfahren. 

Vereinfachtes Verfahren (§ 57 HBO)

Das vereinfachte Verfahren soll die Erteilung einer Baugenehmigung beschleunigen. Allerdings wird hier die Eigenverantwortung der Bauherrschaft und der am Bau Beteiligten in besonderer Weise gefordert. Das Baugenehmigungsverfahren nach § 57 gilt für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen, die keine Sonderbauten sind. Beim vereinfachten Verfahren findet nur eine eingeschränkte Prüfung statt. Geprüft werden insbesondere die Vorschriften des Baugesetzbuches, z. B. ob sich Ihr Vorhaben in die umgebende Bebauung einfügt oder bei einem Vorhaben im Außenbereich eine Privilegierung gegeben ist. Nicht geprüft wird das Bauordnungsrecht (z.B. Brandschutz, Abstandsflächen, Stellplatzsatzungen der Stadt oder Gemeinde usw.). Selbstverständlich müssen jedoch auch alle Anforderungen aus dem nicht geprüften Bereich eingehalten werden. Die Bauherrschaft und die übrigen am Bau Beteiligten tragen hier die alleinige Verantwortung. Abweichungen von bauordnungsrechtlichen Vorschriften müssen Sie gesondert beantragen. 

Baugenehmigungsverfahren (§ 58 HBO)

Das Baugenehmigungsverfahren nach § 58 gilt für

  • Sonderbauten (§ 2 Abs. 8 HBO)
  • Abriss und Beseitigung von baulichen Anlagen, sofern diese nicht nach § 55 HBO baugenehmigungsfrei sind.

Im Verfahren nach § 58 der Hessischen Bauordnung wird anders als im vereinfachten Verfahren nicht nur das Bauplanungsrecht, sondern auch das Bauordnungsrecht geprüft.  

Genehmigungsfreie Vorhaben (§ 55 HBO)

Die Errichtung, Aufstellung, Anbringung und Änderung sowie die Nutzungsänderung, der Abbruch und die Beseitigung von baulichen Anlagen oder von Teilen baulicher Anlagen bedarf grundsätzlich der Baugenehmigung, es sei denn, es ist ausdrücklich etwas anderes bestimmt. Die Anlage 2 zur Hessischen Bauordnung enthält eine abschließende Auflistung der baugenehmigungsfreien Vorhaben. Den vollständigen Text finden Sie unter www.rv.hessenrecht.hessen.de.

Auch baugenehmigungsfreie Vorhaben müssen den geltenden öffentlich rechtlichen Vorschriften entsprechen. So müssen Sie selbst darauf achten, ob ein erforderlicher Grenzabstand eingehalten ist. In manchen Fällen sind für das Vorhaben auch andere Genehmigungen erforderlich, um die Sie sich selbst kümmern müssen. Handelt es sich z. B. um eine bauliche Anlage im Außenbereich, ist im Regelfall eine naturschutzrechtliche Genehmigung notwendig. Erkundigen Sie sich bitte im Vorfeld bei Ihrer zuständigen Behörde. 

Genehmigungsfreistellung (§ 56 HBO)

Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen, sind keine Sonderbauten, wenn

  • sie im Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegen,
  • sie keiner Ausnahme oder Befreiung nach § 31 des Baugesetzbuches bedürfen,
  • die Erschließung im Sinne des Baugesetzbuches gesichert ist,
  • sie keine Abweichung von bauordnungsrechtlichen Vorschriften bedürfen,
  • die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats nachdem die erforderlichen Bauvorlagen bei ihr eingegangen sind, der Bauherrschaft schriftlich erklärt, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll oder eine vorläufige Untersagung bei der Bauaufsicht beantragt.  

Erforderliche Bauvorlagen

Vor Baubeginn müssen die erforderlichen Bauvorlagen bei der Gemeinde eingereicht werden. Eine Zweitausfertigung ist der Bauaufsicht zeitgleich zuzuleiten. Dabei sollte eine Zustellungsform gewählt werden, bei der sich der Zeitpunkt des Zugangs der Unterlagen nachweisen lässt. Anhand der Bauvorlagen muss der Gemeinde die planungsrechtliche Beurteilung des Vorhabens möglich sein. Um sicherzugehen, stimmen Sie bitte die einzureichenden Bauvorlagen mit Ihrer Gemeinde ab. Die Bauvorlagen müssen in jedem Fall von einer/einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser/in angefertigt werden. Wer für welches Bauvorhaben vorlageberechtigt ist, erfahren Sie in § 49 der Hessischen Bauordnung. Den vollständigen Text können Sie auf der Internetseite des Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung unter www.wirtschaft.hessen.de nachlesen. Hier können Sie auch die notwendigen Formulare herunterladen. Bei genehmigungsfreigestellten Bauvorhaben besteht keine Prüfpflicht der Gemeinde und der Bauaufsichtsbehörde. In diesem Verfahren ist die Bauherrschaft selbst für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften verantwortlich Der Baubeginn ist jedoch auch hier der Bauaufsichtsbehörde mitzuteilen. Nähere Angaben finden Sie unter Baubeginn/Bauüberwachung. 

Baubeginn/Bauvorlage (§ 65 HBO / § 73 HBO)

Vor Baubeginn müssen die Grundflächen des Gebäudes abgesteckt und seine Höhenlage festgelegt sein. Der Baubeginn selbst ist der Bauaufsicht mindestens eine Woche vorher anzuzeigen. Zusammen mit der Baubeginnanzeige ist die Bescheinigung über die bautechnischen Nachweise (z. B. statische Berechnung, Wärmeschutznachweis) vorzulegen.

Außerdem müssen Sie die Fertigstellung des Rohbaus und die endgültige Fertigstellung oder Benutzung der Bauaufsicht mitteilen. Mit der Anzeige über die Fertigstellung des Rohbaus ist gleichzeitig die Bescheinigung darüber vorzulegen, dass die tatsächliche Bauausführung den bautechnischen Nachweisen entspricht. Die von Ihnen beauftragte Bauleitung muss die jeweiligen Anzeigen mit unterschreiben. Denken Sie bitte auch daran, bei Feuerungsanlagen gleichzeitig den Bezirksschornsteinfegermeister zu informieren.

Zu den Aufgaben der Bauaufsichtsbehörde zählt auch die Bauüberwachung. Ob und in welchem Umfang Bauzustandsbesichtigungen (gebührenpflichtig) durchgeführt werden, hängt von dem Bauvorhaben ab. 

Bauvoranfrage (§ 66 HBO)

Vor Einleitung des eigentlichen Baugenehmigungsverfahrens kann zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens eine Vorprüfung beantragt werden. Ob ein Grundstück überhaupt oder nach den Vorstellungen des Bauherrn bebaut werden kann, ist nicht immer eindeutig erkennbar. Eine sichere Möglichkeit, diese Zweifel auszuräumen, bietet die Bauvoranfrage. Welche Bauvorlagen notwendig sind, richtet sich nach der zu prüfenden Frage. Diese muss so konkret sein, dass sie von der Bauaufsichtsbehörde verbindlich beantwortet werden kann. Im Zweifelsfall sollte eine frühzeitige Abstimmung des Inhalts des Antrages mit der Bauaufsichtsbehörde erfolgen.

Auch die Bauvoranfrage ist ein baurechtliches Verfahren, in dem ein Bescheid erteilt wird und ist nicht zu verwechseln mit einer Beratung zum Bauvorhaben. Hierfür ist Ihr Architekt der richtige Ansprechpartner. 

Fliegende Bauten ( § 68 HBO)

Nach der Hessischen Bauordnung sind fliegende Bauten bauliche Anlagen, die geeignet und bestimmt sind, wiederholt aufgestellt und zerlegt zu werden. Grundsätzlich bedürfen „Fliegende Bauten“ einer Ausführungsgenehmigung, die jeweils nur befristet erteilt wird. Die Genehmigung wird in ein Prüfbuch eingetragen, dem noch weitere Unterlagen beigefügt sind.

Um eine Gebrauchsabnahme durchführen zu können, muss die Aufstellung der „Fliegenden Bauten“ der Bauaufsichtsbehörde mindestens 3 Tage vor Inbetriebnahme angezeigt werden. Das Ergebnis der Gebrauchsabnahme wird in dem Prüfbuch vermerkt. Bei Verstößen gegen Sicherheitsbestimmungen kann die Nutzung in schwerwiegenden Fällen auch untersagt werden. Eine Auflistung derjenigen „Fliegenden Bauten“, für die keine Ausführungsgenehmigung und keine Anzeige erforderlich sind, finden Sie in Anlage 2 Unterabschnitt I Nr. 11 der Hessischen Bauordnung. 

Baulasten (§ 75 HBO)

Angenommen, Sie möchten ein Grundstück kaufen, durch das der Kanalanschluss des Nachbargrundstücks verläuft. Es handelt sich hier evtl. um eine Baulast, die Sie als Eigentümer des für Sie interessanten Grundstücks dulden müssten. Eine Baulast ist eine freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung, bestimmte, das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Durch eine Baulast können bestimmte rechtliche Hindernisse für ein Bauvorhaben beseitigt werden. So ist es z. B. möglich,

  • Wege- und Leitungsrecht
  • fehlende Abstandsflächen
  • fehlende Stellplätze

zu sichern.Allerdings können keine Verpflichtungen privatrechtlicher Natur durch eine Baulast geregelt werden und sie ersetzt auch keine Grundbucheintragung.Für die Eintragung einer Baulast benötigen Sie im Allgemeinen folgende Unterlagen:

  • Beglaubigter Grundbuchauszug des belasteten Grundstücks (nicht älter als einen Monat)
  • Auszug aus der Liegenschaftskarte mit Ortsvergleich und Darstellung der von der Baulast betroffenen Fläche durch eine fachkundige Stelle oder Person in 6-facher Ausfertigung.

Baulasten schränken in der Regel die Nutzungsmöglichkeiten des belasteten Grundstücks ein und können daher zu einem Wertverlust des Grundstücks führen. Deshalb wird in der Regel im Rahmen eines Grundstückskaufvertrages auch eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, welches bei der Bauaufsicht geführt wird, eingeholt. Jeder, der ein berechtigtes Interesse hat, kann Einsicht in das Verzeichnis nehmen oder Auszüge fordern.  

Abgeschlossenheitsbescheinigungen

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) erteilt.

Danach kann an Wohnungen aber auch an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen, insbesondere an Läden, sonstigen Gewerberäumen, Praxisräumen und dergleichen, unter den Voraussetzungen des Wohnungseigentumsgesetzes Eigentum begründet werden.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist zwingend erforderlich für die eigentumsrechtliche Eintragung der oben beschriebenen Rechte in hierfür vorgesehene Grundbuchblätter, die bei den Grundbuchämtern der jeweiligen Amtsgerichte geführt werden.

Der Antragsteller hat die Abgeschlossenheit durch Vorlage der genehmigten Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten und Schnitte) oder – falls Solche nicht mehr vorhanden sind - durch authentische Bestandspläne – nachzuweisen. Dabei sind die vorgesehenen Wohnungen und Nutzungseinheiten des Sondereigentums und eventuelle gemeinschaftliche Eigentumsanteile (Aufteilungsplan) darzustellen. Der Antrag ist im Übrigen formlos und mindestens zweifach einzureichen. Als Formular kann aber auch das Bauantragsformular verwendet werden. 

Links

Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung www.wirtschaft.hessen.de

Hessische Verwaltung für Bodenmanagement und Geoinformation www.hvbg.hessen.de

Regierungspräsidium Gießen www.rp-giessen.de

Landesamt für Denkmalpflege Hessen www.denkmalpflege-hessen.de

Ingenieurkammer Hessen www.ingkh.de

Architektenkammer Hessen www.akh.de

Vereinigung der Prüfingenieure für Baustatik in Hessen www.vpi-hessen.de 

Prüfinstanz und Baupolizei

Der Fachdienst Bauordnungsrecht der Kreisverwaltung sorgt für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften und trifft in diesem Rahmen alle Maßnahmen, um von der Allgemeinheit oder dem Einzelnen Gefahren abzuwehren und ist eine Eingriffs- und Überwachungsbehörde. Zum Handeln ermächtigt wird die Bauaufsichtsbehörde durch § 53 Hessische Bauordnung.

Werden zum Beispiel Bauvorhaben ohne oder entgegen einer erteilten Genehmigung ausgeführt oder es gehen Gefahren von ihnen für die öffentliche Sicherheit oder für Leib und Leben aus, wird die Bauordnungsbehörde als „Baupolizei“ tätig. Es ist dann ihre Aufgabe, die erforderlichen Maßnahmen zu treffen, um die bestehenden Gefahren abzuwehren und rechtmäßige Zuständen wiederherzustellen.

In Wahrnehmung seiner Aufgaben kann der Fachdienst Bauordnungsrecht Nutzungsverbote und Baustopps erteilen, Sicherheitsanordnungen treffen oder die Beseitigung von baulichen Anlagen verfügen. 

Bauen im Außenbereich

Im Außenbereich, das heißt im unbesiedelten Gebiet außerhalb der bebauten Ortslage, ist Bauen nur in Ausnahmefällen zulässig. Wegen seiner besonderen Bedeutung als Erholungslandschaft für die Allgemeinheit und für die naturgegebene Bodennutzung soll der Außenbereich grundsätzlich von Bebauung freibleiben.

Der Gesetzgeber lässt nur für ausgewählte Bauvorhaben Ausnahmen zu. Bauvorhaben, die z.B. land-, forstwirtschaftlichen oder gartenbaulichen Betrieben dienen, können unter bestimmten Voraussetzungen auch im Außenbereich zulässig sein; hier spricht man von sogenannten privilegierten Vorhaben.

Private Gartengrundstücke mit Umzäunung, Gartenhütten, Freisitzen etc. gehören leider nicht zu diesen privilegierten Vorhaben. Der Außenbereich soll für jedermann zugänglich sein und zur Erholung dienen. Flora und Fauna sollen in ihrer ursprünglichen Form erhalten bleiben. 

Bußgelder und Ordnungswidrigkeiten

Rechtsgrundlage für ein Ordnungswidrigkeitsverfahren und somit auch ein Bußgeldverfahren ist das Gesetz über Ordnungswidrigkeiten (OWiG).

Im Verlauf des Ordnungswidrigkeitsverfahrens sind vielfältige Prüfungen und Abwägungen vorzunehmen, die zum einen die Ermittlung und Bewertung des Schuldvorwurfs zum Gegenstand haben, zum anderen die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse und Möglichkeiten der Betroffenen bei Festsetzung der Bußgeldhöhe berücksichtigen müssen.

Gerade im Bereich der Bauaufsicht hat der Gesetzgeber die Bußgeldvorschriften verschärft. Im Zusammenhang mit der Liberalisierung der Genehmigungs- und Überwachungsvorschriften und der damit verbundenen Stärkung der Eigenverantwortung der am Bau Beteiligten wurden zusätzliche Tatbestände in die Liste der Ordnungswidrigkeiten aufgenommen und der Bußgeldrahmen erhöht. Der Bußgeldkatalog ist hier zu finden.

Fazit: Wer die Vorschriften einhält, spart Zeit und eine Menge Bußgeldärger.

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